구분

대항력

우선변제권

소액임차인의 최우선변제권

인정요건

① 주민등록 전입신고

② 주택인도(실제 거주)

① 주민등록 전입신고

② 주택인도(실제 거주)

① 주민등록 전입신고

② 주택인도(실제 거주)

③ 확정일자

③ 소액임차인에 해당되어야 함

(경매개시결정 등기 전에 ①②③ 요건을 갖추어야 함)

내용

자기보다 후순위권리자에게 임차목적물을 계속 사용‧수익하며 인도를 거절할 수 있음

자기보다 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하며 경매낙찰대금으로부터 보증금을 변제받을수 있음

소액임차인의 경우 소액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 경매낙찰대금으로부터 보증금을 변제받을수 있음

순위판단

기준일

대항요건 모두 구비한 시기

확정일자 부여일

대항요건 모두 구비한 시기

주의사항

주민등록은 대항력이 발생할 때 필요할 뿐만 아니라 대항력이 존속되기 위해 계속 필요함

* 보호금액은 주택가액의 1/2을 한도로 함

순위

내 용

같은 순위 채권간 처리

1순위

소액임차보증금채권, 최종 3개월분 임금, 최종 3년간 퇴직금

안분배당

2순위

당해세 (재산세 등 당해 경매대상 부동산 자체에 부과된 세금)

3순위

저당권, 전세권으로 담보된 채권,

국세, 지방세,

우선변제권있는 주택임대차보증금채권

선순위자에게 우선배당(저당권, 전세권의 경우 등기접수일자, 국세.지방세의 경우 법정기일, 우선변제권있는 주택임차권의 경우 확정일자부여일을 기준으로 선순위자를 판단)

4순위

임금 및 기타 근로관계채권 (1순위 제외한 것)

5순위

국세, 지방세, 지자체의 징수금

6순위

4대보험료

7순위

일반채권 (우선변제권 없는 주택임대차보증금채권의 경우 일반채권에 해당)

채권의 성립 선후와 관계없이 안분배당